以房抵债：7个法律要点

以房抵债实质上属于以物抵债，又称代物清偿，是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。那么，在以房抵债过程中应注意什么呢？

一、以房抵债是债务人对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示。如果单单一方提议债务人以房抵债，不能形成以物抵债的效果。

最高人民法院在(2016)最高法民申112号民事裁定书中认为：“以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。”

二、以房抵债在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身。但是，以房抵顶工程款形式，是承包人就涉案工程所享用建设工程价款优先受偿权的体现，并足以排除其他债权人申请强制执行。

最高人民法院在(2017)最高法民终354号民事判决书中认为：“案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，魏琳对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。”

最高人民法院在（2020）最高法民终352号民事判决书中认为：“本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：‘人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。’紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。”

三、债权人并非为生活、居住需要而以房抵债形成购房事实的，不构成消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或优于其他债权人的优先权利。因此，当事人要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，于法无据。

最高人民法院在（2021）最高法民申948号民事裁定书中认为：“关于祥泰公司是否应向张宝峰继续履行协议、交付案涉房屋问题。破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。本案中双方虽签订《房屋定购协议》，但祥泰公司进入破产程序之时，案涉房屋不存在。故原审法院对张宝峰要求交付房屋的请求未予支持，认为张宝峰作为债权人可以向祥泰公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，并无不当。

关于张宝峰的债权是否优先于普通债权受偿问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。”

四、债务履行期届满前，债权人与债务达成的以物抵债协议是否有效？司法界曾出现争议：持无效的观点认为债权未到期时因债务与抵债房屋之间的价值可能会有所差距，极易造成显失公平的情形，且协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，违反了《物权法》186条禁止流质的规定，协议应确认无效；持有效的观点认为：房地产市场的特殊性，房价的涨落应为正常的可预见的商业风险，是否显失公平应当依据合同签订时的房屋价格与债务进行对比判定。在债务履行期限未届满时，双方达成合意约定提前终止原债权债务关系，建立新的房屋买卖合意合法有效，应予尊重，因此债务履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效，其非必要前提，肯定了以房抵债协议的效力。

最高人民法院在（2015）民一终字第180号民事判决书中认为：“民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》、《承诺书》的内容均表明，汤龙等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，彦海公司亦具有向汤龙等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此，对彦海公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信。”

五、当事人在诉讼调解中作出的以物抵债协议制作调解书的，该调解书不发生物权变动的效力，仍需当事人办理物权转移手续。

最高人民法院在（2018）最高法民再445号民事裁定书中认为：“导致物权变动的人民法院的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁定书、调解书，此类文书具有与登记等公示方法相同的效力，因而无须再进行一般的物权公示即可直接发生物权变动效力。因此，可以导致物权变动的生效法律文书必须具有直接导致物权变动的内容，并以此为限。当事人达成的以物抵债调解协议的本质属于债的范畴，只能表明当事人之间达成了某种以物抵债的利益安排，产生的直接后果是债权人取得要求债务人转移以物抵债标的物的请求权。此时创设物权仍要按照法律规定的物权变动规则进行，即办理过户登记。在变更登记之前，以物抵债标的物仍属于债务人所有，债权人并不享有优先权，因此不足以排除另案的强制执行，其诉讼请求应予驳回。”

六、当事人协商以房抵债是一种私法行为，可能存在恶意串通损害第三人利益的情况，因此，对于当事人达成的以物抵债的协议，人民法院应主动审查，而不宜直接出具执行裁定予以确认。

最高人民法院在(2016)最高法执监85号民事裁定书中认为：“执行程序中，双方当事人协商以物抵债是一种私法行为，属于执行和解的一种形式，人民法院应当审查执行当事人抵债行为是否触犯第三人权益，不宜出具执行裁定予以确认，以防止当事人恶意串通损害第三人利益或者通过执行裁定来规避行政审查等情形发生。本案虽然没有证据证明中行山东分行与中银公司、银信公司恶意串通，但是中银公司明显存在选择性抵债的情形，并损害了工行市中支行公平受偿的权益。基于上述理由，山东高院26-1号裁定应予撤销。”

七、债权人与债务人签订《商品房买卖合同》，约定以房抵债，但仍保留原借款债务人的还款义务以及其他担保方式，该合同不产生债务抵偿的效果，应认定为原借款债务人提供的实现债权的担保。最高人民法院在（2017）最高法民申974号民事裁定书中认为：“关于罗琳与杨利民于2016年5月31日签订协议的性质及履行问题。根据一审法院查明的事实，在罗琳两次未按约偿还借款之情形下，2016年5月31日，双方根据借款协议中罗琳确认的借款本息，就罗琳向杨利民偿还借款相关事宜达成了协议。该协议第一条、第二条两条约定确实有以房抵债的内容，但因该协议系多个条文组成，需结合协议全文来理解双方签订协议的真实意思表示。该协议第五条、第七条约定，罗琳或相关方在协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨利民有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息；本协议作为原借款合同的从合同，原借款合同及相应保证合同、担保函等仍然有效，相关方有义务积极筹款按原约定偿还借款本息，杨利民也有权按原约定随时要求偿还借款本息；若杨利民得到部分偿还，及时配合将相应比例的房屋退还罗琳。可以看出，协议作为原借款合同的从合同，重申了罗琳需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗琳偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨利民的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗琳偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨利民的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。”

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